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相信很多读者朋友看到听课房/分时度假 (timesharing) 的字眼不会陌生,或许你曾凑巧收到过听课房的广告,或许你阅读过博客上听课房的体验文章,或许你从朋友或者论坛上得知、看到过这俩名词,但是:你了解分时度假这个产业么?你理解为啥听课房的offer看起来有些像天上掉馅饼一样?你知道如何用正确的态度去看待听课房/分时度假么?

作为一个有幸注册过两次听课房但只完成过一次。。。的听课房新司机,我这篇就来简单谈一谈这个话题,前半部分是科普,后半部分我会结合我自己的经历来说说我对听课房的看法,大家可以作为参考。

 

1. 分时度假

1.1 什么是分时度假

Real Estate Timesharing Act CH721 Florida 的解释(来源:维基百科):

所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权,并且这一协议有效期在3年以上。

通俗一些来说,在正常的房屋买卖交易中,买家必须支付全价来购买房屋完整的产权以获得房屋的使用权,而分时度假则是把房屋使用权按照时间进行切分,每个买家只需要出一定金额的钱来购买每年一段时间房屋的使用权,这段时间可长可短,长可至半年,短可只有一两周,时间越短的话当然价格也会相对便宜。注意分时度假只是规定了对使用权按时间进行切分,并没有规定产权的划分,分时度假的种类部分会再提到产权的问题。

旅游业在上世纪60年代发展迅速,主要有两个原因,第一是飞机逐渐作为大家出行的一个新的选择,人们可以更便捷地去出行,第二就是分时度假产业的兴起。

分时度假的概念萌生于欧洲,在英国和法国,很多奢华的度假别墅由于价格过于昂贵,一些人开始和自己的亲戚朋友进行联合购买,大家轮流着去度假。嗅觉敏锐的开发商们很快把这个模式引入到了商业里,使买家凑单不局限于亲戚朋友。这个模式同一时期被引入到了美国,70年代中期经济泡沫导致的空置房产很多都被转型成了分时度假房。 上世纪90年代,万豪集团成为了连锁酒店里第一个吃螃蟹的,其开始经营分时度假的业务并获得了巨大的成功,其他连锁酒店也纷纷效仿如火如荼地开始经营分时度假的业务。

经过半个世纪的发展,分时度假如今已经成为了一个上亿规模的大产业,全球大概有5400+的分时度假村,美国占有1500+的分时度假村同时40%的分时度假购买者来自美国,美国毋庸置疑是分时度假行业最大的市场。

 

1.2 分时度假房的种类

虽然市场上的分时度假房的种类繁多、琳琅满目,但大体上我们可以划分出三种类型。

  • 传统分时度假房:这是最原生的类型,就是开发商嗅到商机后引入分时度假模式直接产生的。各个买家只是购买了特定一处房产每年一定时间的使用权,一般情况下时长可以从一周跨度到一个季度。合约里会写定时间是否是完全固定的,或者可以在某个季度中可以进行一定的选择。
  • 切割产权的分时度假房:跟传统分时度假房有些类似,但切割产权的分时度假房的买家是彻底拥有部分产权的,具体来说房子的 title 上会把所有的买家一一列出来。这类分时度假房一般都比较高端 (例如Ritz-Carlton的就是这个类型),而且切分出来的时间段相对较长,通常至少4周,长的话可到半年,相对的产权比例就是从1/13到1/2。很明显,这类分时度假房的持有者都是部分房子的拥有人,若房子涨价或降价,每人所持有的部分也会按比例随之涨跌。
  • 积分机制的分时度假房:上述两种类型的局限性在于你每年只能重复去住一个特定的度假房,而积分机制则非常不同,在购买时并没有限定特定的度假房,合约里会写:每年你会拿到一定的积分,可以去兑换卖方其拥有的度假房的住宿。淡季所需积分少,不热门的地方的积分也少,没花完的积分可能还可以累积到下一年去花,积分机制非常灵活。为了保障买家的权益,卖方一般会规定兑换房子所需要的积分在未来也不会上涨。在实际中,很多连锁酒店都选择出售积分机制的分时度假房。

*分时度假房的交换:积分机制明显远远比其他两种更加灵活,但事实上积分制发展得相对较晚。为了弥补传统和切割产权分时度假房的局限性,分时度假房的交换很早就发展成了一个很大的市场,业界里最著名的两家是 RCI(Resort Condominiums International) 和 Interval International,这里不再赘述。读者朋友要有持有分时度假房的想必对这两个一定耳熟能详。

 

1.3 分时度假房的优缺点

上表是一个简要的对比,相比传统酒店,分时度假房有多间房的优势,另外房间设施会更加完善 (厨房配备完整),而且还可以提前锁定价格使未来不会受到通胀的影响。听课房讲课时往往会着重吹嘘这几个方面,但是我们一定也要清楚它的劣势。

分时度假房劣势需要认真列列,按个人的理解的话,我觉得:

  • 积分制分时度假房相比传统酒店,更难找到每次都适合自己且满意的住宿。分时度假房的一个问题是地点,即使是积分制的分时度假房说是在某地方有房,也不能保证位置的优良性,可能离你真正想游玩的地方有一定距离而且交通不便。而传统酒店你可以货比三家,同时结合各种deal,甚至可以在一些情况你可以考虑入住Airbnb,你完全可以根据自己旅行特定的情况特殊处理,因为选择要多太多,明显传统酒店会相对更容易让你得到喜欢且满意的住宿。
  • 长期来看分时度假房并不一定会特别省钱,你可能会面临一些隐藏的费用。 因为是合买所以会有很多细致的法律条款,维护费用等等也有相应的说明,有一些地方可能会有坑,但是很难轻松看出来 (比如每年的维护费用上涨 【根据American Resort and Development Association,平均每年维护费用上涨8%,9年就会彻底翻一倍,例如第一年800刀的话,第六年就需要1269刀,第十年则是1727刀】或者购买时没有意识到但未来需要支付的一些费用),而听课时的重点明显不会放在这些地方,听课者不大会被主动告知可能会面临的这些问题,但当发现这些问题时可能为时已晚;
  • 要是购买的分时度假房你不喜欢了,你比较难有很好的办法去处理。一般购买条约会有一段时间的反悔期,若在反悔期退掉就好,但要是出了反悔期,二手卖出的话价格往往会亏损不少【很多二手出售的分时度假房只有原价的30%~50%的价格,一般原价2万的,二手市场可能就七八千】,这玩意有点像新车刚买到就立马折损,去住又不喜欢的话住了也不开心,持有着但不选择去住就会一直慢慢亏啊亏,陷入两难境地。上面提到分时度假房的交换可以缓解这个问题,但现实中会有点困难。你需要花时间去钻研,受到的限制也比较多 (别人恰好也不想住了),终于搞定了交换但拿到的分时度假房也未必满意。传统的酒店你对入住不满意了,你可以轻松下次换一家去住,分时度假房一但入手有如烫手的山芋,这个行业现在很大的一个问题就是出手很难。

总的来说,分时度假房可能真的适合部分人群,比如:每年喜欢去固定地方度假的大家庭而恰好看上了这个地方的传统类型的分时度假房,点数机制的分时度假房的地点都是自己未来想要去的且位置、条件都还不错,打算投资切割产权类型的分时度假房,等等。但对于大多数人来讲,一定要保持冷静的头脑去仔细与传统的酒店对比,在完整的评估和分析之后,看看分时度假房是否真的适合自己以及是否自己未来真的会省钱。

 

2. 听课房

2.1 听课房的概念

听课房顾名思义,你需要去听课 (timesharing presentation),这个听课就是给你洗脑向你兜售分时度假房的 presentation,在完成听课以后你可以用特别低廉 (中高端的好酒店) 甚至彻底免费(普通一些的酒店)的价格在特定的酒店进行入住。除了低价入住,有些情况下还会有公园门票, cash back, gift voucher和积分等等的奖励。很多收到的看起来很棒的酒店deal都非常有可能是 听课房的offer,在广告宣传中他们可能并不会提到你需要去听课而让这个deal显得更加吸引人,而在预订的时候会给予说明。这里需要注意的是听课是强制性的,你必须完成了听课才可以享受deal,若没有完成就需要按照酒店的市场价格全额进行支付。另外听课房的deal也会有一些其他的要求,例如年收入的范围啊之类的。

听课房是一个看似神奇但其实完全合理的存在。按道理来讲,如果分时度假房非常非常靠谱跟好用,仅靠大家的口耳相传想必也能够有不错的销量。而在现实中这比较困难,上文也具体说了,分时度假房没有那么完美,并不是一个适合所有人购买的东东。听课房给了酒店的deal,那么很多喜爱旅游的人势必会入住,而喜欢旅游的人恰好就是分时度假房的潜在购买人群 (听课房的deal的一些其他要求更是精心筛选了target人群),那么有了潜在的购买者,他们又强制购买者听课,听课中难免会有一些人会觉得分时度假房特别棒特别适合自己,会进行购买。这个模式在实践中已经被证明是很成功的了。

个人的感觉哈,传统酒店的火热的竞争会刺激酒店入住体验、酒店服务、酒店品质等等的提升,而分时度假房的竞争更会显现在:努力提升你在听课中购买分时度假房的冲动和下单的决心,这可能比提升分时度假房本身更重要,所以嘛听课房是一派朝气蓬勃欣欣向荣,听课时的销售员也是各个能力爆棚、巧舌如簧、对答如流。。。至于入手以后怎么样他们就不怎么操心了吧。

 

2.2 听课房的 offer 介绍

举一个例子,下图是我最近一次收到的听课房offer的宣传邮件,和上面提到的一样,邮件中并没有直接提到timesharing presentation。那么听课房会有哪些offer呢?

 

听课房 Offer 的价值:注意很多听课房的 offer 都不对入住日期加以限制或者仅仅是高峰时期多交一小笔费用,那么很明显要是计划入住恰好是旅游旺季会更加划算。建议可以根据历史行情大概计算下听课房的价值,比如奥兰多的一些酒店在淡季其实灰常便宜 (100刀出头),那么3晚的话并没有省太多哦。我两次入住听课房的价值分别大约是500刀和800刀,大家可以根据自己的情况做决定。

  • 另外这里有好几点需要注意的:
    • 听课房一般不包括 resort fee 和 parking fee 等,这些都需要自费;
    • 听课房一般不会给你 upgrade,哪怕你是最高级会员,给你什么房你就只能住什么房,除非自己掏钱 upgrade;
    • 听课房不给SNP,不会积累积分或者 stay、nights.

 

听课房 Offer 的要求:上面提到了听课房Offer会有一些要求,分时度假俱乐部会根据这些要求来筛选他们的目标人群,而作为听课房入住人必须满足那些条件才可以注册听课房的deal。如果是邮件广告, 这里按照我上面收到的deal作为例子,不同的offer可能要求不大一样,但很多条件会很类似:

  • At least 23 (twenty-three) years of age, 年龄必须满23
  • household income of $50,000 USD (the combined income of married couples or unmarried couples living together is considered “household” income), gainfully employed (not to exclude retirees or the disabled with household income as described above) and creditworthy. 家庭年薪50k及以上
  • You may not be in bankruptcy at the time of the tour. 入住听课房的时候不能破产
  • You must present a personal major credit card (prepaid cards not accepted) and identification such as a valid U.S. driver’s license, U.S. state identification card or passport at time of tour. 听课的时候需要带一张信用卡和身份证明(驾照、state id或护照都可以)
  • If married or cohabitating, couples must attend tour together (cohabitant’s identification must contain matching addresses). 已婚或同居,两人必须一起听课
  • If you travel and you do not attend the full presentation or are disqualified at the time of the tour, the difference between the marketing getaway package price and the retail rate for the applicable property at that time, or $300 (whichever is greater) plus any premium cost, if included, and taxes, will be
    charged to your credit card. 没有完整听完课或者不符合听课的要求,需要按照市场价支付酒店
  • All parties attending the tour must understand and speak English. 听课的人必须能听懂且会讲英语
  • Guests cannot be in possession or under the influence of alcoholic beverages during the tour. 听课的时候不能喝酒也不能以醉酒状态去听课
  • Pets are not allowed on the tour. 禁止携带宠物听课

 

2.3 如何获得听课房的 offer

了解了这么多,要是已经准备好了迎接听课房的deal,那么有哪些途径呢?获取听课房的途径包含但不一定仅限于以下:

  • 广告邮件:上面提到的例子就是广告邮件,及时翻一翻自己的垃圾邮件;
  • 广告信件:貌似很多同学都收到过 Hyatt Maui 的听课房广告信件,如果自己收不到广告信件了,可以参考下《如何和广告信件说再见? 》,用相反操作加回来哈哈;
  • 广告电话:我曾收到若干次Hilton、Marriott 的广告电话,感觉是自己入住之后触发的,感兴趣的话可以稍微留心下这类电话,有可能是些自动语音电话哈;
  • 酒店当面 Offer:在入住一家SPG酒店时,咨询concierge去问当地旅行的一些问题,被安利了隔壁Marriott的听课  (并不算传统的听课房,因为不给入住…),听完大概只给100刀的礼品卡…真是廉价的听课啊。。。;
  • 主动电话去要:可以主动打电话去询问是否自己可以有这类offer,有时候会有惊喜哈,我第一次的听课房是打电话咨询 Choice 一个其他的什么deal,然后莫名其妙自己就注册了听课房的offer…;
  • 听课房的网站:有一些网站专门列出这类 offer,不太清楚到底有多靠谱。

 

3. 注意事项

3.1 听课房的注意事项

  • 预订注意事项:
    • 听课房的 Offer 其实很多,一定确保自己有大概的旅行计划了 (而且计算好了听课一次真的省挺多) 再进行购买和预订;
    • 有了旅行计划趁早进行预订,听课房的名额毕竟有限,一般情况下会比正常的酒店更难一些预订到想要的时间;
    • 跟上一条类似,等听课房预订好了再购买机票,或者其实两者可以一起协调哈;
    • 和要Retention offer一样,预订的时候多问一下是否还有更好的offer,我第二次就要到了4晚的 (原本的offer是 3晚);
    • 一定要认真读清楚 Term,核对好自己确实是符合听课要求的;
    • 一定要认真读清楚 Term 的其他细节,例如过晚更改预订或者取消可能会被收取一笔不菲的手续费;
    • 航班晚点到第二天之类的不要过于担心,听课房晚一天入住一般问题不大但务必告知他们下,另外听课的时间也可以重新安排;
    • 很多俱乐部都限制了每人终身参加其听课房的次数,一般是一到两次,这是为了避免薅听课房羊毛之神太多次光顾,但明显为了薅羊毛,我们每次可以去剪不同羊身上的毛 (报名不同家的听课房)。
  • 听课注意事项:
    • 一定不要逃课,不要逃课,不要逃课,学校的课逃了还可以自学,但听课房的课逃了或错过了就需要交些(zhi)学(shang)费(shui);
    • 听课长于规定的90或120分钟,可以提出要求结束;
    • 挑合适的理由去拒绝而且坚持住,常见的一个靠谱理由就是 假期太少,我不太有时间每年去旅游,就算有假期,我需要用假期回国,而且回国了就呆家里不旅游;
    • 不要购买分时度假房,不要购买分时度假房,不要购买分时度假房!!!!!!

 

3.2 购买分时度假房的注意事项

上面说了这么多这么多,冷静分析过后,要是真的还是感兴趣要购买的话,这里是一些注意事项:

  • 可以在二手市场上直接购买,往往比听课时的价格要低廉不少,而且自己会更有时间去研究;
  • 把购买条款一定了解清楚,有必要的话可以找懂法律的人士进行咨询;
  • 如果真的一定要在听课房现场购买,可以多argue一下,据说有人要到了特定酒店的终身白金会籍;
  • 购买时看清楚后悔的时间段,之后真的后悔了的话一定及时退掉 (退掉的经历可以参考 茂宜岛 Westin Nanea Ocean Villas 听课房入住体验 )…

 

4. 总结

新年伊始,希望大家可以游刃有余,开开心心地去薅听课房的羊毛 :)这篇文章要有什么不足之处,欢迎指出,关于听课房要有什么其他问题想问的话,请尽情留言吧~

〇 这是一枚寂寞的彩蛋 — 不幸错过了听课该怎么办?】

大家看看我这悲催的经历然后开心开心就好,真心希望这是一枚寂寞的彩蛋,希望这里的经验对大家不要有任何帮助,大家一定不要错过听课时间~~~

某一天我收到了IHG听课房的offer,因为有了第一次入住听课房的经历,感觉轻车熟路,这羊毛不薅白不薅,了解了入住地点之后感觉能用上,我就打了电话,交谈中还多要到了一晚  (说是加州居民特定的Offer?),后续的预订也比较顺利。旅行的日子很快到来,ld和我开开心心上路了,到了听课的那天,我们早早抵达了听课地点 (有时候不一定是自己入住的酒店),在前台登记听课时懵逼了,前台告知名单上并没有看到我,仔细查找之后发现我是安排到了前面一天。我又仔细核对了自己的邮件,确实自己记错了日期,我记错了日期,我竟然记错了日期,我居然记错了日期,我真的差点晕了过去,还好 ld 一直在旁安慰我……

前台告知我们他们并没有任何办法去安排,我只能尝试自己去打电话 reschedule听课,依然记得那个炎炎夏日的午后,听课房专线的电话半个多小时终于接通,他们表示接下来一两天的听课全部都安排满了,他们有空的那一天我已经check out了,term上也有规定必须在入住期间完成听课,所以就算我一再恳求,也没有什么卵用。他们只是把我放在了waiting list上,但奇迹终究没有发生……

那我还能做些什么呢?内心一蹶不振的我仍在不断思索如何挽尊~ 我提前一天晚上咨询了酒店前台,详细说明了自己的情况,前台说只要是自己付钱的就可以拿到snp,我这次800多刀的房费应该能积累不少点数,而且记住了前台gg的姓名,后面要点数时确实派上了用场 (没有直接post给我,因为听课房哪怕自负确实都不给snp,但我最终还是要到了1w多IHG点数)。另外,我想起来自己的 prestige 卡刚好要到了travel类别4x extra points的offer (应该是这么多吧),便刷了prestige换回了内心的片刻宁静!哈哈哈,我拿到了 7X TYP的返利!!!

现在想起这段往事内心内心很淡定,热衷薅羊毛的我真的栽了个大跟头,这是我薅羊毛以来最大的败笔,当时非常羞愤难当,好在有ld的陪伴和安慰我很快就走了出来,现在想来羊毛什么的钱能解决的事情都是小问题,珍惜眼前人才是更重要的~好吧,越说越远了,最后总结一下彩蛋,错过了听课该怎么办呢:

  • 速速联系听课房客服去重新安排,还能在入住期间安排上的话就是最好的情况;
  • 刷合适的信用卡,注意不只是入住费用,即使是听课房的定金,CSR都可以使用300的报销;
  • 联系酒店前台去看看能不能拿到SNP,入住之后记得follow up;
  • 联系听课房客服看看能不能把最初的定金退掉,我个人失败了…

大概就是这么多了,希望大家喜欢这个彩蛋~~~

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